【澳门新葡平台网址8883】房地产市场“限购”政策难退场仍需要“活调控”

从十八届三中全会到中央经济工作会议、全国城镇化工作会议，三次会议及有关文件都没具体提到房地产调控，但在业内人士显然，有关文件精神多处都与房地产涉及。万达集团董事长王健林在拒绝接受记者专访时就回应，城镇化是一定必不可少房地产的，当然无法说道城镇化就是房地产。

不必要托房地产调控，并不等于不调控房地产。在业内显然，房地产调控正在改向。

未来，在今年中央一系列精神指导下，房地产调控也将趋向市场化，趋向灵活性。未来调控将更加侧重差别化中央经济工作会议明确提出，要希望解决问题好住房问题，探寻合适国情、合乎发展阶段性特征的住房模式，增大廉租住房、公共出租住房等保障性住房建设和供给，作好棚户区改建。许多业内人士都注意到，从今年10月中央政治局第十次集体自学时，习近平总书记特别强调减缓前进住房确保和供应体系建设开始，中央仍然具体提及房地产调控，也仍然提到调控房价。

高盛高华证券指出，此次中央经济工作会议未回应必须调控房地产市场，而是特别强调必须解决问题住房问题。错综复杂的差异也许体现出有，为了确保住房民生，政府的近期工作重点在于减少供应，而不是容许市场需求(因此也需要具体特别强调对房价的调控)。

中国房地产业协会副会长朱中一在拒绝接受记者专访时谈及，2013年的楼市调控相对于以往有了相当大提高，例如今年四季度多个城市实施调控措施，这就是中央分类指导的结果。而在过去，中央因地制宜对地方展开差别化分类指导是过于的。在朱中一显然，侧重于房价调控，是过去10年房地产调控的众多严重不足。

此外，国家层面缺乏房地产中长期制度、顶层设计迟缓、行政性措施较多，对地方差别化指导过于也是不足之处。而从中央经济工作会议公报看，希望解决问题好住房问题代替了房地产调控的拒斥。

朱中一指出，未来在调控方式、手段上不会有改良。还包括对地方调控展开分类指导、坚决前10年调控明确提出的差别化的税收和货币政策、还包括将房地产调控带入改革等。多项改革与房地产涉及房地产调控寓于改革当中沦为还包括朱中一、陈淮在内多位业内人士共识。

最少在三中全会的改革文件里，有10个地方和房地产有密切关系。12月16日，城乡建设部政策研究中心原主任、中国社科院研究生院城乡建设系主任陈淮这样回应。他指出，十八届三中全会关于发展必要融资、规范与发展债券市场、差别化发展大中城市等拒绝，都与房地产有关系。

朱中一还回应，中央经济工作会议和城镇化工作会议，对完备城镇化身体健康发展体制机制，大力稳健地前进城镇化作出了部署。新型城镇化的前进，对房地产业的发展总体是受到影响的。城镇化的前进，不会带给更好的住房市场需求，还包括业主和提高性需求以及园区地产、商业地产、旅游地产和老年住区建设等。

朱中一指出，城镇化工作会议明确提出提升城镇建设用地利用效率，明确提出盘活存量，也与房地产有相当大关系。棚户区改建、城中村改建，一些单位出租的土地，没转入开发阶段的土地都归属于存量。他还明确提出，政府确保与市场供应也不要相反分离，还可以因地探寻政府向有多余住房家庭出租住房用作确保的方式。这也是一种盘活存量。

焦点一线城市宅地供应预计减少中央经济工作会议明确提出，特大城市要侧重调整供地结构，提升住宅用地比例，提升土地容积率。全国城镇化工作会议也明确提出，要提升城镇建设用地利用效率。

回应，中国房地产业协会副会长朱中一回应，特大城市房价下跌压力大、供需流失是直接原因，供应严重不足首先是供地严重不足。未来特大城市容积率提升将是趋势，类似于别墅等低密度、较低容积率住宅供地应当越来越少。12月16日，华远地产董事长任志强责怪，在所有的建设用地中，开发商拿的土地较少得真是，很高兴看见这次经济工作会议重点明确提出来要减少住宅用地的供给。

根据北京近年来年度供地计划，商品住宅用地在总供地计划中占比呈现出总体上升趋势。2010年，商品住宅用地1250公顷，在总用地中的占比为19.5%；2011年-2013年的占比分别为18.8%、14.9%和15%。业内预计，根据中央经济工作会议精神，北京住宅供地比例将下降。

房企必要融资比重将减少中央经济工作会议明确提出，作好明年经济工作，必需之后实行大力的财政政策和务实的货币政策。同时认为，要提高和优化融资结构和信贷结构，提升必要融资比重。

早于在今年10月，住建部政策研究中心与低和资本牵头公布《2013民间资本与房地产业研究报告》就讲解，房地产必要融资所占到比重由2004年的30%下降至2012年的40.5%，必要融资资金总额在8年间快速增长了6.5倍。低和资本董事长苏鑫讲解，2013年，房地产必要融资占到比减少的趋势还在不断扩大，房地产信托追加规模占到比信托总量显著快速增长。业内人士告诉他记者，还包括发债、上市、投资基金等都归属于必要融资，信托一般来说也被指出是必要融资，银行贷款则是间接融资。朱中一也回应，预计房企必要融资比重不会之后减少。

一线城市出租汽车会迅速解散全国城镇化工作会议明确提出，要全面放松建制镇和小城市落户容许，有序放松中等城市落户容许，合理确认大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。这一阐释与十八届三中全会《关于全面深化改革若干根本性问题的要求》是一脉相承的。对于严格控制特大城市人口规模等精神，住房和城乡建设部政策研究中心原主任陈淮日前回应，出租汽车政策也可以解读为掌控城市规模走势的一种办法。中国房地产学会副会长陈国强也指出，从城市发展角度，户籍政策是差别化的，出租汽车这样的行政手段依然不会延用。

朱中一则谈及，在目前市场化的替代性政策并未实施之前，热点城市的调控政策还要继续执行，特别是在是出租汽车。同时还要考虑到房地产开发周期问题，即使土地开始减少供应，到构成新的房源供应，中间还必须一个时间。观点住建部政策研究中心主任秦虹：房企投资要侧重城市群根据中央近期关于大中小城市发展的精神，房地产的投资应当做到如何自由选择？住建部政策研究中心主任秦虹指出，房企投资要侧重城市群，因为今天的中国房地产市场，和过去10年的房地产市场比起，早已经常出现了极大的差距，而且中国房地产市场早已经常出现了分化迹象。

所以，在这样一个情况下，房地产开发的投资，一定要研究市场需求在哪里。秦虹指出，哪些地方最必须房地产业为产业做到服务，为人民的住房市场需求做到承托，研究好这个问题才是我们房地产投资防止告终、防止风险的最重要环节。从城市看作，今后的房地产市场有的上涨，有的不上涨，有的正处于消化库存阶段，压力十分大。

这就和人口流动有相当大关系。在这样的情况下，房企投资也就要回来人口的流动回头。

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